Если была перепланировка квартиры как узаконить. Как оформить перепланировку квартиры в бти самостоятельно

Неузаконенная перепланировка — довольно распространенная ситуация на современном рынке недвижимости, которая может при отчуждении жилья доставить немало хлопот своему владельцу. Чтобы избежать проблем с узакониванием перепланировки, лучше, конечно, вообще не заниматься ею без предварительного согласования, ведь рано или поздно согласовывать самовольные перепланировочные действия все равно придется.

Если же правовладелец жилья не позаботился о правильном оформлении своих планировочных решений, ему или новым собственникам жилья придется столкнуться с необходимостью узаконивания. При этом алгоритм согласования выполненных изменений будет несколько сложнее, чем при законно проводимой перепланировке.

Зачем нужно узаконивать перепланировку?

Правообладатель жилья столкнется с необходимостью получения всех необходимых разрешений и легализации сделанных в квартире изменений при намерении совершить юридические действия с собственным жильем (продать, передать в наследство, приватизировать, ). К тому же о незаконно выполненной перепланировке может стать известно коммунальным службам и контролирующим госорганам, которые обяжут правообладателя жилья узаконивать перепланировочные решения либо приводить все измененные конструкции к первоначальному состоянию.

На практике о самовольной перепланировке, если о ее узаконивании собственник не позаботился заблаговременно, становится обычно известно при регистрации сделок. Любые сделки с недвижимыми объектами подлежат императивной регистрации в Росреестре, а одним из требуемых документов для совершения регистрационной процедуры выступает поэтажный план регистрируемого жилого объекта. На этом плане технический работник БТИ обязательно обозначит несанкционированные изменения красными линиями. И даже если в БТИ нет сведений о перепланировке, замалчивать данный факт при совершении сделки не рекомендуется.

По закону, регламентирующему госрегистрацию прав на недвижимость, самовольная перепланировка не включена в перечень нормативных оснований для отказа в проведении регистрационной процедуры.

Тем не менее, при отчуждении жилья факт несанкционированных перепланировочных изменений может иметь достаточно негативные последствия для продающей стороны.

Если факт незаконной перепланировки был выявлен до отчуждения объекта, в регистрационном свидетельстве в разделе «обременения» делается запись о несанкционированной перепланировке. Из-за подобного обременения жилья многие потенциальные покупатели отказываются от покупки, особенно если сделка предполагает ипотечное кредитование.

Чтобы обезопасить себя при покупке, специалисты советуют потенциальным приобретателям жилья самостоятельно сверить текущую планировку с поэтажным планом, даже когда красные линии БТИ на плане квартиры отсутствуют. Если же покупатель соглашается купить жилье с таким обременением, продавцу обычно приходится делать существенную скидку, ведь приобретателю квартиры потребуется в дальнейшем потратить время и средства на узаконивание интерьерных идей бывшего владельца. Размеры скидки, как правило, зависят от характера изменений. Чем сложнее перепланировочные решения, тем дороже их легализация.

Соответственно, узаконивать перепланировку перед продажей необязательно, если имеется согласие покупателя жилья. Если же продавец скрыл от покупателя факт перепланировки, последний может впоследствии оспорить в суде сделку, и добиться сославшись на отсутствие в существенного условия, скрытого продавцом.

В каких случаях провести сделку с жильем невозможно?

Как уже было сказано, наличие перепланировочных изменений, даже если в документации БТИ фигурируют красные линии, не выступает безусловным основанием отказа в госрегистрации. Но есть и изменения, с которыми совершить сделку не удастся .

К примеру, когда в ходе перепланировки правообладатель объединил две квартиры или присоединил к своему жилью часть межквартирного коридора, и в итоге поменялась площадь жилья, регистрацию сделки не проведут.

При изменении площади жилья прежний объект жилой недвижимости юридически перестает существовать, и правообладателю придется для отчуждения жилья сначала узаконивать изменения (если это вообще возможно), а потом заново регистрировать права собственности на изменившийся объект.

Ответственность за незаконную перепланировку

Поскольку самовольная перепланировка выступает незаконным действием, законодатель устанавливает штрафные санкции и иные неблагоприятные для правообладателя жилья меры ответственности за ее проведение.

Сейчас штраф, согласно статье 7.21 российского КоАП, составляет 1000-1500 рублей при перепланировке жилых домов или жилых помещений, не являющихся частью многоквартирного дома, и 2000-2500 рублей при осуществлении перепланировки правообладателем жилья в многоквартирном доме.

К тому же согласно 29 статье (части 3, 5) российского Жилищного кодекса, правонарушителя могут обязать восстанавливать первоначальный вид квартиры. А при игнорировании названных предписаний можно вообще лишиться жилья.

Соответственно, о возможности узаконивания перепланировки все-таки стоит задуматься еще перед ее проведением, даже если вы в ближайшем будущем вовсе не планируете проводить никакие согласовательные процедуры. В будущем ситуация может измениться, и придется делать дорогостоящую перепланировку, чтобы вернуть объект к первоначальному состоянию.

Когда можно узаконить перепланировку?

Согласно положениям Жилищного кодекса, перепланировка может быть сохранена и, соответственно, узаконена, если произведенные изменения в планировке объекта не нарушают права, законные интересы граждан и не создают угрозу их жизни или здоровью.

При выполнении работ, касающихся перепланировки, категорически запрещено:

• увеличивать кухню, санузел за счет части жилой комнаты, если в результате названных действий площадь комнаты станет существенно меньше (уменьшится на 25% и больше);
• сносить, менять несущие домовые конструкции;
• объединять комнату и кухню, когда на кухне монтирована газовая плита;
• переносить общедомовые коммуникации;
• переносить санузел и ванную комнату (исключение — квартиры на первом этаже, под которыми нет других жилых помещений);
• расширять комнаты за счет балконной площади.

Порядок узаконивания самовольной перепланировки

Правообладатель жилья, выполнивший незаконную перепланировку, может легализовать изменения в административном и судебном порядке. Административная процедура узаконивания схожа с порядком согласования законной перепланировки до осуществления строительных работ.

Административный порядок узаконивания самовольных перепланировок

Алгоритм действий:

1. Обратитесь в компетентный орган , выполняющий согласование перепланировок, по местонахождению жилья. В зависимости от конкретного населенного пункта таким органом могут выступать:

• специализированные жилинспекции,
• отделы капитального строительства местной администрации и др.
• Так, в Москве согласованием перепланировок занимается Мосжилинспекция,
• а в Санкт-Петербурге — межведомственные комиссии, действующие при районных администрациях.

Если у вас нет вопросов относительно узаконивания перепланировки, которые требуют компетентных разъяснений, и уже готова вся требуемая документация, можно обратиться и в МФЦ. Однако если есть вопросы, к какому виду относится выполненная перепланировка, требуется ли выполнять процедуру легализации, лучше обращаться непосредственно в специализированный орган, ведь специалисты МФЦ могут быть и не совсем компетентны в подобных вопросах.

Даже если вы пришли только за консультацией, желательно представить специалистам технический паспорт жилья, поэтажный домовой план и экспликацию. При отсутствии названных бумаг их потребуется заказывать в БТИ.

Если перечисленная документация была получена до выполнения перепланировки, требуется отметить произошедшие конструктивные изменения.

2. Закажите проект осуществления перепланировки или самостоятельно выполните эскиз.

Проекты перепланировок выполняются специализированными компаниями или предпринимателями, обладающими разрешением на такие работы и состоящими в саморегулируемых организациях. Компании, занимающиеся разработкой проектов, сами проведут согласования готового проекта в СЭС, территориальном Роспотребнадзоре, в органах пожарного надзора и архитектурно-планировочном управлении.

Эскиз, созданный самостоятельно владельцем квартиры, обычно оформляется непосредственно на имеющемся плане жилья. По правилам, необходимо зеленым цветом отметить возводимые архитектурные элементы, а красным цветом обозначить те элементы, которые планируется снести.

Отметим, что по эскизу можно оформить далеко не все планируемые перепланировки. Так, в эскизе возможно отобразить предполагаемый монтаж либо демонтаж стен, не являющихся несущими конструкциями, переоборудование оконных проемов, перемену изначальной конфигурации санузла и иные не слишком серьезные перепланировочные изменения.

А, например, при монтаже инженерных коммуникаций, не предусматриваемых архитектурным проектом, потребуется легализация по проекту.

3. Соберите пакет документов и представьте бумаги в компетентный орган либо МФЦ.

Для узаконивания перепланировочных изменений потребуются:

• Заявление правообладателя жилья (его представителя). Если перепланированное жилье является долевой собственностью, заявление подписывается каждым сособственником, либо заявитель, подающий документацию, должен иметь нотариальную доверенность от каждого правообладателя.
• Правоустанавливающую документацию жилья (регистрационное свидетельство, договор соцнайма, арендное соглашение и др.). Если заявителем, легализующим перепланировку, выступает арендатор либо наниматель жилья, вместе с правоустанавливающей документацией потребуется представить письменное согласие квартирного собственника на выполнение работ.
• Технический паспорт перепланированного жилого помещения, поэтажный план, экспликация.
• Проект либо эскиз выполненной перепланировки. В первом случае дополнительно подается соглашение с проектной организацией.
• Техническое заключение о безопасности и допустимости выполненных изменений.
• Разрешительные заключения компетентных госструктур: Роспотребнадзора, органа пожарного надзора, СЭС и территориального архитектурно-планировочного управления.

Некоторые документы не являются обязательными к представлению (техпаспорт, заключения компетентных органов, поэтажный план), и орган, согласовывающий перепланировки, может их запрашивать самостоятельно. Однако, на практике, ждать результатов такого межведомственного взаимодействия не всегда целесообразно, поскольку это увеличивает срок согласовательной процедуры.

4. Получите решение о легализации перепланировочных изменений или отказ в их узаконивании.

Законодатель предусмотрел 45-дневный срок для вынесения решения о согласовании перепланировки. Срок исчисляется с даты представления согласовательной документации. Еще 3 дня дано на то, чтобы компетентный госорган направил решение заявителю.

В согласовании перепланировки может быть отказано, например, если полномочные сотрудники органа, проводящего согласование, посчитают произведенные в квартире изменения недопустимыми или будут обнаружены ошибки в проекте. В этом случае у правообладателя только одна возможность легализовать перепланировку (если только речь не идет о заведомо несогласуемой по закону перепланировке) — обращение в суд, которое должно осуществляться в трехмесячный период после получения отказа.

5. При положительном решении жилинспекции представьте его в территориальный отдел БТИ для занесения согласованных изменений в техдокументацию квартиры.

Судебный порядок узаконивания

Порядок действий при судебной легализации перепланировок выглядит следующим образом:

1. Составьте иск об оспаривании отрицательного решения жилинспекции (иного компетентного органа) и подайте его в районный суд, приложив документы:

• письменный отказ жилинспекции в согласовании перепланировки;
• правоустанавливающую документацию на жилье;
• техпаспорт жилья, поэтажный план с экспликацией;
• квитанцию об оплаченной госпошлине;
• перепланировочный проект либо эскиз;
• соглашение с проектной компанией, выполнявшей проект;
• заключения компетентных вышеперечисленных госструктур;
• иную документацию, составляющую доказательную базу истца.

2. Принимая участие в заседании суда, попытайтесь доказать 3 основных факта:

1. выполненная перепланировка жилья не нарушает права граждан и не образует угрозу для их жизни либо здоровья;
2. перепланировочные работы произведены в соответствии с нормативными требованиями;
3. вы предприняли возможные меры для согласования перепланировки.

Иногда судья может назначить строительно-техническую экспертизу для выявления нарушений (либо отсутствия нарушений) при выполнении перепланировки. Оплата экспертного исследования будет возложена на сторону, ходатайствующую о проведении экспертизы.

3. При положительном решении суда представьте его в территориальный отдел БТИ для занесения согласованных изменений в техдокументацию квартиры.

Получить консультацию и юридическую помощь по любым вопросам, связанным с перепланировкой, вы можете с помощью онлайн-формы слева в нижнем углу страницы.

Стоимость узаконивания

Расходы по легализации проекта складываются из нескольких составляющих (стоимости выполнения проекта, госпошлины, цены изготовления технической документации БТИ, судебных издержек и др.) и зависят от сложности перепланировочных работ, срочности оформления проектной документации и других факторов.

Так, сумма штрафа за самовольную планировку составит 2000-2500 рублей. Стоимость составления проекта может варьироваться в зависимости от региона (примерно от 4 тысяч рублей). Цена оформления техпаспорта — 900 рублей. Госпошлина при судебном узаконивании перепланировки для граждан — 300 рублей. Если вы пользуетесь услугами посреднических фирм, проводящих легализацию изменений, издержки повышаются на сумму посреднических услуг.

Квартиры в многоэтажных домах, особенно на вторичном рынке жилья, построенные еще в прошлом столетии, имеют типовую планировку с тесными прихожими, стандартными комнатами, маленькими кухнями, раздельными и небольшими санузлами. Проживание в таких условиях не всегда является комфортным, поэтому многие собственники решаются на перепланировку - изменения конфигурации жилого пространства, которые обязательно должны быть внесены в технический паспорт.

Многие собственники квартир полагают, что могут делать в пределах своей жилой площади любые изменения. Такое мнение ошибочно. Снос несущей стены либо другие неправомерные действия могут спровоцировать нарушение целостности конструкции дома, повлечь за собой несчастные случаи, вплоть до летального исхода. Любое изменение должно согласовываться в архитектурном отделе, заноситься в техпаспорт, выполняться в рамках закона. Лучше всего проводить процедуру согласования до перепланировки, но нередки случаи, когда узаконивать перепланировку начинают уже по факту.

Зачем узаконивать сделанную перепланировку?

Отсутствие согласования грозит не только нарушением технологии по изменению конфигурации жилплощади, влекущим за собой создание угрозы жизни людей, но и другими последствиями. За самовольную перепланировку придется заплатить штраф. Кроме того, велика вероятность получить предписание с требованием вернуть квартиру в первоначальный вид, неисполнение которого может стать причиной отчуждения имущества.
Незаконно проведенная перепланировка имеет и другие последствия, касающиеся оформления каких-либо документов на квартиру и осуществления иных действий:

1. Когда жилая площадь не является приватизированной, помимо штрафа и предписания возможно выселение. Если до крайних мер не дошло, то вывод из муниципальной собственности квартиры вызовет множество проблем.
2. Нотариус в праве отказать выдавать свидетельство о наследстве в тех случаях, когда правоустанавливающие документы содержат иные данные, отличающиеся от представленных в техническом паспорте.

Если неправомерные действия осуществлялись в квартире, взятой в кредит, банк может потребовать немедленное погашение займа, мотивируя это изменением площади залогового объекта.

Условия для узаконивания перепланировки квартиры

Законность самовольной перепланировки может быть установлена в административном либо в судебном порядке. На положительный исход можно надеяться тогда, когда изменения конфигурации были проведены без каких-либо нарушений. Иначе собственнику придется вернуть квартире первоначальную планировку. Так или иначе штраф выплатить придется обязательно. Чтобы заведомо не проиграть дело, имея возможность внести коррективы, нужно ознакомиться с тем, какие условия должны быть соблюдены для узаконивания перепланировки по факту.

Что категорически запрещено делать?

При перепланировке квартиры нельзя:

• увеличивать сантехнический узел и кухню за счет любой комнаты, если на них при этом будет приходиться от 25% общей жилой площади;
• совмещать кухню, оборудованную не электрической, а газовой плитой, с комнатой;
• уменьшать, демонтировать, перемещать отопительные радиаторы, водяные либо вентиляционные трубы;
• переносить санузел в места, где в нижней квартире находится жилая комната;
• расширять балкон либо лоджию путем объединения с жилой комнатой, кроме случаев обустройства арки, ширина которой не превышает одного метра;
• демонтировать несущую стену;
• устанавливать радиаторы либо обустраивать теплые полы на балконе (лоджии) с подключением к общедомовому отоплению.

Все эти действия считаются незаконными и не должны выполняться при изменении жилой площади.

Что допускается делать?

При осуществлении перепланировки разрешается:

• 1. Проводить объединение жилого помещения с кухней, на которой стоит газовая плита, путем обустройства дверного проема либо арки с раздвижными дверьми. Это единственный способ создания кухни-гостиной, если на ней располагается газовое оборудование.
• 2. Расширять площадь санузла за счет коридора. Главное, чтобы уровень пола туалета и ванной комнаты оставался на три-пять сантиметров ниже, чем в смежном с ними помещении.
• 3. Перемещать водяное оборудование от общего стояку путем установки новых труб. Угол слива должен сохраняться. Иначе произойдет нарушение водоснабжения квартиры.

Существует и еще один важный нюанс, касающийся того, что перепланировка не должна ухудшать существующих условий проживания жильцов из соседних квартир.

Как не нарушить «комфорт проживания» соседей?

Объединение пространства кухни с санузлом допускается проводить только в одноэтажных строениях и на верхних этажах. В остальных случаях помещение кухни будет приходиться на туалет либо ванную комнату квартиры сверху, чего категорически допускать нельзя.

Выходом из ситуации становится задействование коридора. Такая перепланировка не ухудшит условий проживания соседей. Здесь тоже есть свои нюансы. Подобное расширение кухни допустимо только тогда, когда соседняя квартира снизу имеет аналогичную планировку.

Изменение площади кухни должно выполняться таким образом, чтобы эта комната имела как минимум один источник естественного дневного освещения. Свет может попадать в помещение как напрямую через окно, так и сквозь перегородку, выполненную из стекла.

Необходимо различать такие два понятия, как «простая» и «сложная» перепланировка, которые имеют существенные различия, а, следовательно, вопрос об узаконивании проведенных действий тоже отличается.

Простая перепланировка

Проводится без затрагивания несущих конструкций, не вносит существенных изменений в конфигурацию жилой площади, предполагает выполнение:

• перенесения сантехники в пределах отведенного для нее помещения;
• перестановки электрических и газовых плит;
• сноса перегородок, которые не являются несущими, обустройства в них арок (проемов);
• монтажа легких перегородок.

Эти действия, как правило, не могут навредить целостности здания. Чаще всего легализуются в административном порядке.

Сложная перепланировка

Предполагает вмешательство в несущие конструкции, изменение конфигурации и смену функциональных особенностей помещения, может включать в себя следующий перечень работ:

• расширение жилой площади;
• частичный демонтаж несущих стен;
• изменение положения кухни;
• объединение нескольких помещений в одно;
• перенесение коммуникаций;
• обустройство проемов в несущих перегородках;
• снос подоконного блока;
• обустройство дополнительно санузла.

Эти изменения очень серьезны и требуют профессионального подхода.

Легализация самовольной перепланировки

Чтобы узаконить уже проведенную перепланировку, необходимо действовать следующим образом:

1. Проконсультироваться в отделе капитального строительства либо жилищной инспекции;
2. Заказать проект либо сделать эскиз;
3. Собрать требуемый пакет документов;
4. Информировать уполномоченные органы о проведенной перепланировке;
5. Получить соответствующее решение;
6. Обратиться с исковым заявлением в суд в случае отказа признания перепланировки законной.

Обращение за консультацией требует наличия при себе следующего перечня документов:

• технический паспорт;
• поэтажный план;
• экспликацию - пояснение к эскизу либо проекту.

Выбор в пользу проекта либо эскиза обусловлен тем, какая перепланировка была проведена. Соответствующую информацию можно получить в ходе консультации с работниками жилищной инспекции, которые смогут точно сказать, какой документ в конкретном случае требуется, если он отсутствует.

Перепланировка по эскизу

Возможна при выполнении следующих действий:

• монтаж/демонтаж не являющихся несущими конструкций;
• смена оконных конструкций с увеличением либо уменьшением их площади;
• снос/установка перегородки в санузле;
• закладывание старых либо обустройство новых проемов.

Когда планируется менять местами сантехническое оборудование, требуется разрешение жилищной инспекции. При этом никакого юридического оформления не требуется.

Материалы для возведения перегородок при этом должны быть легкими, чтобы на строение не оказывалось дополнительной нагрузки. Допустимо использовать гипсокартон, ДСП, ДВП.

Чтобы создать эскиз, на плане квартиры отмечаются вносимые изменения. Зеленым цветом маркируется то, что планируется возводить, а красным - то, что предполагается сносить.

Перепланировка по проекту

Проводится в тех случаях, когда предполагается провести:

• монтаж дополнительных коммуникаций;
• установку перегородок из тяжелых материалов, увеличивающих нагрузку на строение;
• демонтаж газовой плиты с заменой на электрическую;
• замену слоев в устройстве пола;
• смену назначения помещений;
• установку лестницы, если это двухуровневая квартира.

Проект должен быть заказан в проектно-технической компании, зарегистрирован и согласован в СЭС, Роспотребнадзоре, пожарном надзоре, архитектурно-планировочном управлении.

Признание в административном порядке

Существуют случаи, когда дело не доходит до суда, особенно тогда, когда это касается несложной перепланировки, а решается исключительно по факту обращения в уполномоченные органы. Чтобы узаконить перепланировку в этом случае, нужно предоставить в соответствующий районный отдел:

1. заявление о признании перепланировки;
2. разрешение всех собственников на внесенные изменения;
3. правоустанавливающие документы;
4. поэтажный план;
5. экспликацию;
6. техническое заключение;
7. проект (эскиз).

Если местная администрация отказала в легализации перепланировки, а собственник считает, что в проведенных изменениях нет никаких нарушений, то доказывать свою правоту придется в судебном порядке. Иначе сохранить измененный вид квартиры будет невозможно.

Обращение в суд

Необходимо подать иск о сохранении измененного объекта и предоставить следующий пакет документов:

1. подтверждающие право собственности документы;
2. квитанцию об оплате государственной пошлины;
3. документы, полученные в БТИ;
4. эскиз либо проект;
5. договор с проектирующей организацией;
6. заключения от СЭС, МЧС, Роспотребнадзора.

Подготовленный пакет документов сдается в районный суд, где будет проходить слушание, в ходе которого истцу требуется доказать, что каждое изменение соответствует нормам, не были ущемлены права и интересы собственников перепланированной квартиры и соседей, а реконструкция проводилась лицом, которое предприняло все меры предосторожности для того, чтобы она могла быть признана законной.

Получение решение суда

Исполнительный орган может удовлетворить просьбу о признании перепланировки законной либо отказать, обязав собственника оплатить штраф, вернуть квартире прежний вид.
Решение о незаконности перепланировки может быть вынесено в следующих случаях, когда:

1. увеличение подсобной площади произошло, но смена функционального значения не была произведена;
2. проход для текущего, капитального либо экстренного обслуживания к инженерным коммуникациям и механизмам отключения оказался усложнен;
3. снизился уровень прочности конструкций;
4. из-за монтажа новых перегородок или замены старых на конструкции из тяжелых материалов произошло увеличение нагрузки.

Постановление суда выносится в течение месяца. Если оно положительное, то можно заказывать новый техпаспорт и проходить дальнейшую процедуру легализации на законных основаниях. Независимо от решения, оно передается в бюро технической инвентаризации, где вносятся соответствующие коррективы.
Когда итог тяжбы не устраивает собственника, он имеет право подать апелляцию. Сделать это нужно в течение 30 календарных дней. Если жалоба сформирована, то действие решения суда откладывается.

Заключительный этап

Чтобы завершить оформление перепланировки, новый техпаспорт на квартиру, паспорт собственника, заключение от СЭС, заявление, квитанцию об оплате государственной пошлины сдаются в МФЦ либо Кадастровую палату. Когда все изменения внесены, документы вместе с кадастровым паспортом выдаются на руки собственнику. Процедура узаконивания проведенной перепланировки завершена.
Исключение составляют случаи изменения фактической жилой площади квартиры, когда каждому собственнику необходимо обратиться с заявлением в МФЦ либо УФРС, предоставить паспорта, а также технический паспорт, который должен быть новым. Это связано с увеличением (реже уменьшением) доли квадратных метров, которая причитается каждому из собственников.

И административные, и судебные исполнительные органы могут потребовать предоставить не только перечисленные выше документы, но и дополнительные. Чаще всего требуется письменное согласие соседей. Чтобы не пришлось заново ходить по всем инстанциям, лучше сразу обговорить с жильцам смежных квартир данный вопрос, независимо от того, когда планируется проводить перепланировку. Иначе велика вероятность получения отказа в легализации.

Последнее обновление Февраль 2019

Перепланировка жилого помещения может быть узаконена по собственной инициативе, по предписанию инспектора Жилищной инспекции или по решению суда. Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно? Какие документы для этого нужны, в какие сроки выполняется процедура регистрации и какова стоимость расходов? Об этом читайте ниже.

Когда можно обойтись без узаконения

Когда обязательно следует узаконить перепланировку

В любых других случаях нужно обратиться в Жилинспекцию с заявлением о законности новой планировки. Наиболее частыми поводами для обращения в инспекцию являются случаи, когда:

• собственник убрал встроенный шкаф, отметка о наличии которого есть в плане на жилое помещение;
• произведены манипуляции с перегородками, если стена не несущая;
• изменилась площадь холла, комнаты;
• хозяин квартиры убрал балконную дверь – в этом случае также нужно это узаконить, поскольку увеличивается площадь примыкающей территории.

Как узаконить перепланировку, если в плане БТИ сведений о ней нет

Специалисты в области жилья считают такую перепланировку еще официально не сделанной, поскольку в регистрирующих органах сведений о ней нет. Опытные проектировщики могут посоветовать в этом случае заняться оформлением как будто планируемого переустройства. Тогда можно избежать:

• штрафа за самовольную перепланировку;
• длительной процедуры узаконения (до 3-х месяцев);
• лишней волокиты отображения в документах БТИ: при обращении за согласованием уже сделанного ремонта вас обяжут сначала отобразить его в плане, а потом только пройти процедуру по узаконению.

Заметим, что рекомендация обратиться за разрешением как будто еще не сделанных изменений относится к тем ситуациям, когда речь идет о несложном переустройстве. В случае, если вы уже сделали ремонт с существенными изменениями (например, затронуты несущие стены или перекрыта вентиляционная труба), то пойти таким путем не удастся – при согласовании на место обязан выехать инспектор Жилищной инспекции, чтобы понять, возможно ли осуществить то, о чем хозяин квартиры просит разрешение.

Алгоритм действий по утверждению плана переустройства

Готовим документы:

• заявление (нужно заполнить в Жилинспекции);
• свидетельство о праве собственности;
• согласие всех проживающих лиц (в муниципальном жилье) или всех собственников, оформляется в письменном виде в свободной форме;
• поэтажный план БТИ, техпаспорт;
• проект перепланировки, а также заключение о безопасности ремонтных работ (заказывается в лицензированных организациях).

Далее

• Ждем рассмотрения заявления (примерно 1 месяц).
• После получения положительного решения о возможности проведения запланированных работ обращаемся в Жилинспекцию для согласования даты составления акта приема работ.
• Инспектор, посетивший отремонтированную квартиру, составляет акт соответствия проведенных работ проекту, после чего перепланировка считается законной.

Как узаконить уже сделанное переустройство через Жилищную инспекцию

Узаконить уже сделанную самовольную перепланировку квартиры можно посредством обращения в жилищную инспекцию. При этом необходимо знать, что:

• выдача разрешения будет возможно только в том случае, если инспектор зафиксирует отсутствие нарушений СНиПов, СаНПиНов, требований постановлений местного жилищного законодательства. На практике граждане желают узаконить абсолютное большинство измененных планировок с существенными нарушениями (поэтому мы и рекомендовали, по возможности, обращаться за согласованием как будто планируемого ремонта);
• придется заплатить штраф за административное правонарушение, выразившееся в самовольном переустройстве (от 2000 до 2500 рублей ).

Пошаговая инструкция

Подготавливаем пакет документов:

• правоустанавливающие документы на жилое помещение;
• согласие всех собственников и членов семьи нанимателей;
• план БТИ;
• технический план.

Обращаемся в БТИ

Предоставляем указанные документы в БТИ для получения нового плана, в котором будут отражены сделанные вами изменения. Для его составления сотрудник БТИ обязан выехать по адресу вашей квартиры для замеров.

Обращаемся в Жилинспекцию

Предоставляем в Жилинспекцию новый план БТИ, а также:

• проект переустройства;
• заключение контролирующих органов (в зависимости от проекта, ими могут быть: пожарный надзор, Роспотребнадзор, газовые службы и т.д.);
• согласие всех собственников жилья, а также соседей (в случае, если затронуты их интересы).

В основном, документы на узаконение совпадают с теми, которые должны быть представлены и на предварительное согласование, еще до ремонтных работ. К перечню документов необходимо приложить заявление (содержание аналогично заявлению о согласовании еще несделанного ремонта).

После рассмотрения пакета ваших документов (обычно в течение 45 дней) заявителю выдадут решение о согласовании переустройства или об отказе в выдаче разрешения. 4. Если решение положительное, получаем новый кадастровый паспорт. Для этого нужно обратиться в Росреестр (в Кадастровую палату), представив следующие документы:

• технический план;
• свидетельство о праве собственности на квартиру, в которой была переделка;
• план БТИ;
• решение контролирующих органов о том, что переустройство согласовано.

Эти же документы подаются в Росреестр в последующем для получения нового свидетельства о праве собственности (оно необходимо только в случае изменения площади квартиры, как в сторону увеличения, так и уменьшения).

Если незаконное изменение планировки есть в плане БТИ

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, если ее наличие отображено в плане БТИ? Такую планировку можно утвердить только через суд. В данном случае имеются ввиду отметки красным цветов в плане БТИ, указывающие на невозможность выдачи разрешения Жилинспекцией. Основания для такого решения совпадают с правилами, которые запрещают следующие изменения:

• перенос батарей центрального отопления на балкон;
• изменения конфигурации полов;
• расширение площади кухни за счет санузла либо комнаты;
• другое.

В случае, если вы не согласны с признанием вашей планировки незаконной, можно попробовать устранить нарушения, препятствующие регистрации, после чего снова обратиться за согласованием. В сложных случаях такая процедура может длиться годами. Если в действиях сотрудников Жилинспекции вы усматриваете нарушения жилищного законодательства, можете обратиться в суд, представив свои доводы и доказательства соответствия ремонтных работ требованиям Жилищного кодекса РФ.

Состоявшееся судебное решение поставит точку в решении вопроса. Если ваши исковые требования будут удовлетворены, то Жилищную инспекцию обяжут выдать разрешение, а БТИ – новый технический план.

Вместе с тем, в подавляющем большинстве суд признает действия Жилищной инспекции законными, поскольку четкие требования Жилищного законодательства не создают коллизий и неясностей. В случае отрицательного решения суда собственника обяжут вернуть жилье в первоначальный вид.

Итак, если на плане БТИ есть отметки красного цвета, то иначе, как через суд, узаконить ремонт нельзя. Исковое заявление подается в суд того района, на территории которого находится жилье:

Образец искового заявления

В Ленинский районный суд г.______
Истец: Новиков А.А., проживающий
по адресу: г._____, ул. _____, д.___ кв.___
тел._________________
Ответчик: Жилищная инспекция г._______,
адрес: г._______, ул._________,д.___

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии
без согласования государственного органа

Я, Новиков А.А.я. являюсь собственником кв.__ д.___ по ул.________ г._________, проживаю по указанному адресу со своей семьей – супругой Новиковой А.В., совершеннолетними детьми Новиковым С.А., Новиковой М.А.

С 01.01.2016 по 01.04.2016 я произвел в указанной квартире ремонтные работы (указать, какие именно работы выполнены и какие изменения были проведены).

В связи с тем, что указанные работы не нарушают санитарные и строительные нормы, собственники соседних жилых помещений не возражают против переустройства моей квартиры, от членов моей семьи отобрано согласие, угрозы чьей-либо жизни или здоровью не имеется, на основании статьи 29 ЖК РФ, в соответствии со ст. 131-132 ГПК РФ,

Вынести решение о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии.
Приложение:

• копия свидетельства о праве собственности № _____, выдано______(дата выдачи и наименование органа);
• копия плана паспорта на квартиру;
• заключение о соответствии проведенных ремонтных работ в соответствии с требованиями жилищного законодательства;
• квитанция об оплате госпошлины (300 рублей);
• копия документов, подготовленных для ответчика.

Новиков А.А., ____________ подпись, _______ дата.

К заявлению можно приложить также копию отказа в выдаче разрешения (если таковое имеется), а также любые другие документы, подтверждающие законность произведенных вами ремонтных работ. Если решение суда положительное, то:

• Нужно дождаться вступления его в законную силу (после истечения одного месяца со дня вручения копии стороне, если не было обжаловано; если была подана апелляционная жалоба – то решение вступает в законную силу в день рассмотрения во второй инстанции);
• Предоставить данное решение в БТИ для оформления.

Сколько стоит узаконить переустройство у специалистов

Конечно, специалисты жилищных норм имеют огромный опыт в узаконении квартир после изменения планировки, поэтому помощь таких профессионалов никогда не бывает лишней. Чтобы узнать, сколько примерно стоит услуга по обследованию квартиры, анализа выполненных работ и оценке возможности узаконить перепланировку в 2016 году, попробуем сориентировать вас по московским ценам.

• Так, процедура согласования таких изменений, как установка перегородок, не являющихся несущими стенами, проемы в таких перегородках будет стоить примерно от 30 000 до 50 000 рублей.
• Расширение площади ванной комнаты за счет холла или коридора, ликвидация перегородки между жилой комнатой и кухней и т.д. обойдется собственнику примерно в 60 000-100 000 рублей.
• Самым сложным и дорогим согласованием считаются различные вмешательства в расположение несущих стен квартиры. В этом случае процедура может стоить от 100 000 рублей.
• Итоговая сумма зависит от площади жилья, сложности перепланировки и объема ремонтных работ.

Мы видим, что стоимость услуги по узаконению перепланировки стоит недешево, тем более что к этим тратам прибавится и стоимость самих ремонтных работ, а также заказ заключения о соответствии их проекту.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

Причины перепланировки могут быть разные.

Собственники не нашли подходящий вариант при покупке и решили переделать под себя то, что есть. Или жильцам просто надоело прежнее , и они захотели внести в свою квартиру что-то новое.

Независимо от причин, если перед началом работ по перепланировке они не были одобрены соответствующими органами, то действия собственников считаются незаконными .

Что же делать, когда перепланировка в самовольном порядке уже произведена? Необходимо узаконить все совершенные изменения.

Какие ремонтные работы считаются незаконными?

Статья 25 Жилищного кодекса РФ трактует понятие перепланировки как изменение конфигурации жилого помещения .

А незаконной перепланировкой считается такое изменение:

• без уведомления органа, который занимается согласованием этих вопросов,
• при отсутствии документального подтверждения проведенного согласования;
• при нарушении утвержденного проекта перепланировки.

Если же производятся более серьезные перемены, такие как установка или перемещение инженерных сетей, санитарно-технического или электрического оборудования, которые подлежат отражению в техпаспорте, то они считаются переустройством квартиры .

Для чего необходимо узаконивание изменений в квартире?

Перепланировка перепланировке рознь. Все зависит от размаха фантазии владельца квартиры. Он может пожелать установить небольшую дополнительную перегородку, тем самым увеличив число комнат. А может превратить «однушку» в студию или объединить ванную комнату и туалет.

В первом случае он, скорее всего, не нарушит ни чьи права и никого никак не заденет. Во втором же могут пострадать несущие конструкции здания , общедомовые коммуникации и прочее имущество общего пользования.

Так для чего же нужно выполнение процедуры узаконивания перепланировки:

Иными словами, самовольная перепланировка, не отраженная в техническом паспорте на квартиру, делает невозможными любые регистрационные действия с ее участием, а также сделки, в которых происходит сверка фактического состояния помещения с тем, что содержится в документах.

Пошаговая инструкция по узакониванию проведенных ремонтных работ

Очевидным советом в данной ситуации является получить разрешение на перепланировку еще до ее воплощения в жизнь. Но зачастую бывает как раз наоборот, и узаконить внесенные изменения нужно постфактум.

С этой целью необходимо обратиться в районную администрацию или в суд по месту нахождения жилого помещения. Но предварительно придется совершить ряд подготовительных действий.

На первом этапе узаконивания перепланировки в квартире собственнику нужно подготовить пакет документов:

Следующим шагом станет обращение в БТИ с документами, подтверждающими право собственности на квартиру и удостоверение личности (паспортом).

Если самовольное изменение является незначительным и не касается несущих конструкций, санитарных зон и прочих существенных коммуникаций, то для осуществления согласования вполне достаточно плана, полученного в .

Если же перепланировка была более масштабной и затронула несущие конструкции дома или инженерные системы, то необходимо получение проекта .

Проект требует согласования в инстанциях, в чьей компетенции находятся внесенные изменения. Их список довольно обширен и в зависимости от ситуации может включать:

• Роспотребнадзор;
• Противопожарную службу (ГУ МЧС России);
• Жилищную инспекцию;
• Ростехнадзор.

В заключении со всеми необходимыми документами можно идти в районную администрацию (или в суд) и писать заявление с просьбой принять жилое помещение (квартиру) в эксплуатацию в перепланированном виде .

У районной администрации на рассмотрение вопроса уходит порядка 30-45 дней. После чего собственнику выдается акт приемочной комиссии (или распоряжение о произведенном переустройстве).

Заказ проекта реконструкции

Вряд ли владелец квартиры самостоятельно сможет определить, как проложить новые коммуникации (или перенести старые) так, чтобы не нанести вреда соседям или инженерным сетям.

Именно поэтому нужно обращаться за помощью к специалистам . Только они смогут определить, можно ли сохранить изменения в таком виде, в каком они произведены.

А если имеют место нарушения или угроза общедомовым конструкциям, то укажут на это и скажут, что необходимо подправить.

Заказать проект совершенной перепланировки можно в или любой лицензированной проектной компании. Изготовление документа в БТИ требует больше времени, в сторонней организации – больших финансовых затрат.

Тем не менее, если выбор пал на какую-то проектную организацию, нужно тщательно ознакомиться с ее репутацией:

1. Выяснить, имеется ли у нее соответствующая действующая лицензия на этот вид деятельности.
2. Узнать опыт работы, как долго компания существует на рынке проектных услуг.
3. Наличие в штате фирмы необходимых специалистов.
4. Для разработки проекта перепланировки от хозяина квартиры потребуется предоставить план, полученный в БТИ. Затем сотрудники проектной компании выезжают на место и осуществляют все необходимые замеры для изготовления проекта.

Получение нового технического паспорта

Стоимость самостоятельного узаконивания и через посредников

Общая сумма затрат на узаконивание перепланировки напрямую зависит от масштабов внесенных изменений и площади квартиры .

Но в любом случае самостоятельное оформление обойдется собственнику гораздо дешевле:

Если полностью же доверить все заботы по установлению законности специализированной организации, то стоимость подобных услуг начинается от 25 – 30 тыс. рублей . К этой сумме дополнительно приплюсовываются все обязательные платежи в необходимые инстанции.

Узаконивание уже совершенной перепланировки – дело очень и очень хлопотное. Кроме того, если при этом были нарушены несущие конструкции или еще какие-то важные коммуникации, то в узаконивании может быть отказано, а самоуправца обяжут вернуть все в первоначальный вид.

Поэтому прежде чем начинать глобальное изменение своей квартиры, необходимо все несколько раз взвесить. Ведь если жилая площадь является частной собственностью – это еще не значит, что с ней можно делать все что угодно .

Видео: Как узаконить изменения в квартире после ремонта?

В видеосюжете юрист рассказывает, что такое перепланировка квартиры или иной недвижимости и как она должна проводиться по законодательству РФ.

Кроме того, даются советы, что делать, если перепланировака уже сделана без согласования с уполномоченными органами. Дается приблизительный порядок действий для узаконивания изменений в состоянии квартиры после проведения в ней ремонтных работ.